12. 简述房地产抵押合同 当事人的权利义务。
    答：房地产抵押人的权利主要有：(1)对抵押房地产的占有、使用
和获取收益权。(2)就同一房地产剩余的价值部分再设定抵押的权
    房地产抵押入的义务主要有：(1)保持抵押房地产的价值。(2)
保证抵押权人充分实现抵押权。
    房地产抵押权人的权利主要有：(1)要求保全抵押房地产担保价
值。(2)物上代位权。抵押权人可以基于抵押人让与的赔偿请求权
或补偿请求权，代替抵押人直接向侵权人或保险公司请求损害赔偿
或保险金。(3)处分抵押权。(zl)优先受偿权。在债务人于债务履行
期届满而不履行义务或抵-押合同期间债务入解散、、被宣告破产等情
况下，抵押权人有权从变卖抵押房地产.的价款中优先于一般债权人
得到清偿。
    房地产抵押权人的义务主要有：(1)不得妨碍抵押 人依法行使对
抵押房地产的占有、使用、收益权，不得单方扩大抵押入担保范围，增
加其负担。(2)在抵押权实现后，如果变卖抵押房地产的价款清偿主
债务后有剩余，则应当及时将剩余部分返还给抵押人。
    13. 简述房地产转让的程序。
    答：-房地产转让，应当按照下列程序办理：
    (1)签约。房地产转让当事人签订书面转让合同，明确相互间权
利义务关系。
    (2)报。房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30 日内
持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地
产所在地的房地产主管部门提出申请，并申报成交价格。
    (3)审查。房地产管 部r7对当事人提供的有关文件进行审查，
并在15 日内作出是否受理申请的书面答复。
    (4]查勘与评估。房地产管理部门核实申：报的成交价格，并根据
需要对转让的房地产进行现场查勘与评估。
    (5)交纳税费。经过房地产管理部门审查、查勘与评估.之后，房
地产转让当事人按照规定缴纳有关税费
   www.cqzhihaolaw.com    www.cqxslaw.com