试述房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系。
    答：房地产转让合同是指房地产.原-受让人与新受让人之间签订
的转让房地产的协议。房地产转让合同依照平等、自愿和有偿的原
则，由原受让人与新的受让入签订。与土地使用权出让合同相比，主
要体现在以下几个方面：
    (1)房地产转让合同以土地使用权出让为前提一由于房地产转
让合同以土地使用权出让为前提，因而房地产转让合同必然涉及国
家与原受让人之间的关系，以及原受让人与新受让人之惘的-关系。
转让房地产时；土地使用权出让合同载明的权利、义务亦将随之转
移。土地使用权无论转移多少次、转移到谁手中，国家与土地使用者
的关系都不受影响，.土地使用者通过签订转让合同取得该幅土地的
使用权而对国家承担原土地使用权出让合同约定的义务。
    (2)房地产转让合同约定的土地使用年限通常要受到原，土地使
用权出让合同约定的制约。《城市房地产管理法》第42- 条规定：“以
出让方式取得土地使用权的，转让房地产后 i 其土地使用权的使用年
限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经
使用年限后的剩余年限。”这说明，房地产转让合词约定、的土地使用
权的使用年限，不得超过原土地使用权出让'合同约定的最后使用年
限。
    (3)房地产'转让合同较土地使用权出让：合同又有其新的内容。
房地产转让合同是原受让人与新受让人所签订的转让房地产的协
议，房地产转让合同当事人除约定当事人应当承担原土地使用权出
让合同约定的权利、义务外，还可约定原受让人与新受让人之间的一
些新的权利、义务内容，如转让的价款及支付方式、违约责任等。
3. 论房屋预售的再行转让。
    答：预售商品房再转让，俗称“炒卖楼花”0 从境外和香港地区的
经验来看，适度的-“炒卖楼花”有助于灵活调节房地产市场以及资金
市场。中国内地房地产过热引发出许多问题。《城市房地产管理法》

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